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巴曙松:地產(chǎn)業(yè)未來機(jī)會(huì)在中型城市

放大字體  縮小字體 發(fā)布日期:2013-09-16 09:42  瀏覽次數(shù):20
  國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松()日前在清科集團(tuán)舉辦的“2013中國基金高峰論壇”上表示,對(duì)照美國經(jīng)驗(yàn),大致可以推測(cè)人口在100萬到500萬之間的中型城市將會(huì)成為中國城鎮(zhèn)化推進(jìn)的主要載體,這也是未來地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會(huì)所在。
  巴曙松分析說,美國城市化率到51%的時(shí)候是1925年,在1925年之后整個(gè)美國地產(chǎn)的業(yè)態(tài)都發(fā)生了變化。而中國內(nèi)地城市化率51%是在去年,中國不一定走美國一樣的城鎮(zhèn)化道路,但這種業(yè)態(tài)變化可以給我國提供一個(gè)參考。美國九個(gè)大都市區(qū)的人口500萬以上的占整個(gè)人口的24.6%,紐約大都市區(qū)占了總?cè)丝诘?.1%,洛杉磯占4.2%。“到美國做房地產(chǎn)投資還得到大都市區(qū),人煙稀少的地方看著便宜,但買完之后他就得自己拿著了,沒有流動(dòng)性。”
  巴曙松還對(duì)照美國1920到2010年大都市區(qū)人口的變化情況進(jìn)行了分析,認(rèn)為美國城市人口在此時(shí)間段內(nèi)實(shí)際是在不斷集聚和匯集。巴曙松認(rèn)為,美國大都市區(qū)最為突出的特點(diǎn)是郊區(qū)人口增長的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于中心城區(qū)。“所以中國城鎮(zhèn)化未來土地制度突破的亮點(diǎn),就在于城郊大都市區(qū)的集體用地的入市,以及農(nóng)村宅基地的整合。”
  “人口在美國的大都市區(qū),中心城區(qū)和郊區(qū)之間的重構(gòu)催生了美國房地產(chǎn)市場(chǎng)50年代之后的第二輪繁榮浪潮。”巴曙松對(duì)照說,過去十多年歷史上,中國人口流動(dòng)的軌跡是由內(nèi)陸和農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣城、地級(jí)市流向沿海發(fā)達(dá)城市,基本是一種單向的流動(dòng)。目前這個(gè)趨勢(shì)在改變,人口流動(dòng)開始由單向轉(zhuǎn)向多向,人口流動(dòng)軌跡的變化會(huì)重塑中國城市發(fā)展的梯度,所以很多房地產(chǎn)界的人比較看好長江中游的新型城市圈。
  “內(nèi)陸城市這種梯次發(fā)展背后是人口流動(dòng)和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移。”巴曙松說,從美國的經(jīng)驗(yàn)對(duì)照,我們大致可以推測(cè)中國人口在100萬到500萬之間的中型城市是亮點(diǎn),根據(jù)城市群復(fù)合增長率的預(yù)測(cè),這些城市將會(huì)成為城鎮(zhèn)化推進(jìn)的主要的載體。
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