? 在公積金提高個(gè)貸額度和降低首付比例政策出臺(tái)后,央行又調(diào)整了個(gè)人住房貸款政策,降低二套房貸款最低首付比例。有評(píng)論說(shuō)這是樓市新政穩(wěn)健打開(kāi)定向調(diào)控“工具箱”。但筆者以為,上周末國(guó)土部和住建部?jī)刹块T(mén)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,才是最實(shí)在的樓市新政。畢竟,金融財(cái)稅政策只是松綁樓市的配套政策,從歷史經(jīng)驗(yàn)看作用有限,而國(guó)土部和住建部的樓市新政,最切合當(dāng)前樓市的去“庫(kù)存化”現(xiàn)狀,是松綁樓市的核心政策。
? ? ?《通知》中最突出的是,明確要求各地合理安排住房及用地供應(yīng)規(guī)模,優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu),在樓市高庫(kù)存地區(qū),減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和9?yīng),允許調(diào)整不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型,允許未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型。這兩點(diǎn),都突破了2006年出臺(tái)的土地限制供給政策。如將這個(gè)新政的政策語(yǔ)言化為樓市的實(shí)際商業(yè)行為,那就更清楚了。實(shí)際就兩件事:可根據(jù)市場(chǎng)狀況研究制訂未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案,用于新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開(kāi)發(fā)建設(shè);地方政府可整體購(gòu)買(mǎi)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于棚改安置房和公共租賃住房,或?qū)⑸形撮_(kāi)工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地。
? ? ?看到這里,就可以清楚看出本輪樓市新政的用意:當(dāng)下的樓市需要有政策來(lái)支撐一下了。
? ? ?倘若單純從房地產(chǎn)投資和樓價(jià)的前后幾年比較,可以說(shuō)我國(guó)樓市泡沫已經(jīng)擠出,起碼可以說(shuō)得到了有效控制。但要是換作以個(gè)人或家庭收入與房?jī)r(jià)相比,尤其京滬穗深一線城市的個(gè)人家庭收入與房?jī)r(jià)相比,則當(dāng)前的樓價(jià)遠(yuǎn)未達(dá)到10至15年收入可買(mǎi)一套普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)。一線城市的樓市泡沫依然沒(méi)有化解。
? ? ?當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力沉重,政府已出臺(tái)的多種刺激政策見(jiàn)效很慢。這與房地產(chǎn)業(yè)的低迷有關(guān),房地產(chǎn)業(yè)的低迷引發(fā)了其上下游產(chǎn)業(yè)的連鎖反應(yīng),拖累了整體中國(guó)經(jīng)濟(jì)。直線下跌的樓市既不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行,也不是樓市泡沫溢出的正常方式。樓市發(fā)展須穩(wěn)定,樓市泡沫擠出也須采取漸進(jìn)的方式,即使沒(méi)有擠出,也不能畢其功于一役。因此,在當(dāng)下這個(gè)時(shí)候,對(duì)樓市無(wú)論是“托”還是“救”,似都有必要。問(wèn)題是,樓市新政中那兩個(gè)可以化作商業(yè)行為的做法,是否可行?是否有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范建設(shè),進(jìn)而有利于進(jìn)一步市場(chǎng)化改革?
? ? ?“地方政府可整體購(gòu)買(mǎi)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于棚改安置房和公共租賃住房,或?qū)⑸形撮_(kāi)工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地。”雖然這一行為客觀上是了穩(wěn)定樓市,但地方政府在具體操作上必須運(yùn)用商業(yè)的、市場(chǎng)化的手段。
? ? ?地方政府有為市民提供保障房、安置房的服務(wù)義務(wù),也有向市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的權(quán)利,但卻沒(méi)有直接參與市場(chǎng)的權(quán)力。因此,地方政府只有在獲得了保障房、安置房的資金之后,才有權(quán)去市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)數(shù)量的商品房。這樣的購(gòu)買(mǎi)不能超過(guò)其所擁有的資金量,而且還須符合市場(chǎng)規(guī)則,不能有意提高購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。這種購(gòu)買(mǎi)應(yīng)是公開(kāi)、有競(jìng)爭(zhēng)的。相對(duì)來(lái)說(shuō),做到這一條容易些,后面一條就難了。
? ? ?允許“未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案,用于新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開(kāi)發(fā)建設(shè)。”這一條不但有利于房地產(chǎn)去庫(kù)存,有利于穩(wěn)定樓市,而且是最優(yōu)化配置土地資源,也有利于發(fā)展新興產(chǎn)業(yè),有利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整,有利于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。然而,不同性質(zhì)的用地在拿地時(shí)成本差距較大,以北京為例,2014年出讓的地塊中住宅用地的樓面均價(jià)為每平方米14557元,而商業(yè)服務(wù)用地的樓面均價(jià)僅為每平方米8549元,如果涉及養(yǎng)老、文化、體育等用地,地價(jià)水平還會(huì)更低。那么,允許已拿地的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)換用途,是否退還其當(dāng)初拿地的地價(jià)呢?這里重要的不是退多少,而是如何反腐,防止利益輸送,重要的是,不退地價(jià),使開(kāi)發(fā)商由于政策變化而遭受經(jīng)濟(jì)損失;可退或補(bǔ)償改變用途的開(kāi)發(fā)商的地價(jià),顯然又不符合市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)均等的原則。怎么處理,得細(xì)細(xì)思量。
? ? ?樓市新政的具體執(zhí)行,不僅在于財(cái)政金融政策的配合,更要緊的是,促使中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)往規(guī)范化道路走。